●住宅の法規について●
実際に住宅を建てる前には、確認申請書を役所に申請して、確認を受けなければなりません。 プランニングする時に、法規に適合するように考慮して計画をします。 法規制の代表的なものは、建築基準法、（ハイパー建築法令集）ですが、関連法規として都市計画法、 宅地造成等規制法、消防法、民法などがあります。この他にも多くの関連 する法律があります。 多数ある法規制の中で住宅をプランニングされる場合に、最低限必要なおさえておきたいポイントは、 次のようなものがありますので参考までに書いてみます。 |
１）都市計画の区域内（市街化区域・市街化調整区域），区域外 ２）用途地域（建ペイ率・容積率） ３）防火関係（防火・準防火・指定無・法22，23条地域） ４）道路 （建築基準法でいう道路） ５）高度地区（第１種，２種，３種高度地区） ６）斜線 （道路斜線・北側斜線） ７）建築協定 ８）壁面後退 ９）その他 |
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上の１〜９までは役所（特定行政庁）の建築指導課、開発指導課、道路課等で調べに行かなくては わかりません。 下調べが済みましたら、＜Ａ＞建ペイ率，＜Ｂ＞容積率，＜Ｃ＞道路斜線，＜Ｄ＞北側斜線, ＜Ｅ＞壁面後退，＜Ｆ＞採光面積, がわかりますのでこれで一応、法規制はおさえたことになります． ＜Ａ＞〜＜Ｆ＞までの６つの事柄を理解するだけで、法規を考慮したプランニングができます． ついでに用語の内容を簡単に説明します。 ＜Ａ＞建ペイ率（建築基準法第53条） 建築面積の、敷地面積に対する割合をいいます。 建築面積÷敷地面積＝用途地域で決められている割合未満にして下さい 。 ・建築面積とは １階の床面積に、ポーチの面積を加えたものだと、単純に考えといて下さい。 正確には建物を真上から投影して、外壁、もしくは柱に囲まれた部分の投影面積です. （屋根の軒先ではありません) ただし、１Ｍをこえる軒先とか庇、バルコニーについては、１Ｍを引いた残りの部分だけは 建築面積に加えます。天井まで達する出窓等も含まれます。 又、同一敷地内にある建物とか、ガレージも含まれます. ＜Ｂ＞容積率（建築基準法第52条) 延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。 延べ面積÷敷地面積＝用途地域で決められている割合未満にして下さい。 ・延べ面積とは ２階建の場合は、１階床面積と２階床面積を加算した面積です。 ＜Ｃ＞道路斜線（建築基準法第56条-1-1 建築基準法施行令第131〜134条） 前面道路から建築物の各部分の高さの制限をいいます。 ・この説明はいろんなケースがあり、複雑になりますので、簡単な一例で説明します。 ２階建寄棟の場合、敷地と前面道路に高底差がないものとして、２階軒先から道路境界線までの、 水平距離に前面道路の巾員を加算したものが、住宅地域では、５Ｍ前後離れていなければなりません。 ５Ｍ前後を目安にプランニングすればいいのではないでしょうか？ （５Ｍ×定数1.25＝6.25Ｍ）＞２階軒先の高さ６Ｍ前後 この条文にはいろんなケースがあり、ただし書きとか、緩和規定が多くてややこしくなっています。 ＜Ｄ＞北側斜線（建築基準法第55条 建築基準法施行令第130条-10） 隣地から建築物の各部分の高さが、真北方向の水平距離により制限があります。 ・隣地境界線と２階軒先の真北方向の水平距離が ５Ｍ＋1.25/1 と決められた地域は 0.9Ｍぐらい離します。 ５Ｍ＋0.6/1 と決められた地域は1.90Ｍぐらい離します。 というような目安でプランニングして下さい。 ＜Ｅ＞壁面後退（建築基準法第54条） 隣地境界線から外壁までの距離が、１Ｍ以上とか1.5Ｍ以上とか決められている地域があります。 ・風致地区などは、もっと厳しかったりします。規定のない地域でも、民法234条で0.5Ｍ以上離さなければならないこともあります。 ＜Ｆ＞採光面積（建築基準法第28条） 居室の床面積の1/7以上の採光のための窓が必要です。 ・採光のための窓といっても、単に窓を設ければいいという訳ではありません。 隣地と軒先の水平距離が、問題となってきます。 住居地域では、隣地と軒先までの水平距離×2.5倍が、有効になってきます。 採光については、２階建の場合の１階の居室が問題になることが多いので、窓のあるところで 隣地と２階軒先まで水平距離を、2.1Ｍぐらい離して計画すれば、クリアできます。 ２階の居室においては、トップライトでクリアできます。 ・居室というのは、居間、食堂、洋室、和室、寝室、書斎等です。 納戸、洗面所、浴室、廊下、玄関等は含まれません。 台所については、居室になったり、厨房と言葉を変えれば、居室に含まれなかったり床面積が4.5帖までは含まれなかったりとか、今だに行政庁の担当の判断により まちまちなところもあります。 |
